Понятие, сущность и виды договора аренды

Институт аренды опосредует как наиболее типичные отношения по переходу имущества во временное пользование (и владение) на возмездных началах, так и специфические отношения по владению и пользованию имуществом (например, лизинг).
Договор имущественного найма в одних случаях для сторон носит эпизодический характер; в других же - основной или одной из основных задач контрагента является обслуживание иных лиц путем сдачи им имущества внаем.
Аренда в своих проявлениях разнообразна и многолика. Она широко применяется в отношениях юридических лиц между собой. Юридические лица взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды, для удовлетворения их личных и бытовых потребностей. Государство и муниципальные образования также оценили преимущества, которые предоставляет аренда: сохраняя право собственности на имущество, арендодатель получает определенный источник дохода.
В отечественном праве институт аренды традиционно регулировался в гражданских кодексах. При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора.
Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях, за плату. 
Современное легальное понятие «аренды» содержится в ст.606 Гражданского кодекса РФ.   В соответствии с этой статьей под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.
Из определения договора аренды следует, что этот договор является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование). При этом срочность является не обязательной характеристикой договора аренды, так как ГК РФ допускает возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия (бессрочные договоры).
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (часть 2 ст.606 ГК РФ). Следует отметить, что данное положение развивает применительно к арендным отношениям общую норму, содержащуюся в ст. 136 ГК РФ, на основании которой поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества.
Как подчеркивают исследователи, указанные положения порождают некоторые практические и теоретические проблемы, связанные с их применением. Так, с практической точки зрения интересно рассмотреть следующую ситуацию. Согласно ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не определены, то в соответствии с назначением имущества. Несоблюдение данного условия является основанием для требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды и взыскании убытков. При этом если арендатор использовал имущество не в соответствии с договором или его назначением, возникает вопрос: являются ли собственностью арендатора плоды, продукция, доходы, полученные в результате такого использования? ГК РФ не содержит однозначного ответа на этот вопрос. Думается, что арендатор не имеет права собственности на те поступления, которые он получил в результате использования арендованного имущества не в соответствии с договором или его назначением, и должен их передать арендодателю либо собственнику арендованного имущества. Правильность такого вывода подтверждается общей нормой, содержащейся в ст.136 ГК РФ, которая определяет, что лицо (в данном случае арендатор) имеет право собственности на поступления от использования имущества, собственником которого оно не является, только в том случае, если пользование имуществом осуществлялось на законном основании. Очевидно, что нельзя признать законным пользование арендованным имуществом, осуществляемое не в соответствии с договором аренды или назначением имущества.
С теоретической точки зрения важно рассмотреть вопрос о возможности изменения порядка приобретения права собственности арендатором на поступления, полученные в результате пользования арендованным имуществом.
Статья 136 ГК РФ устанавливает общее правило, в соответствии с которым законом, иным нормативным правовым актом или договором может быть определено, что плоды, продукция, доходы, полученные от использования имущества, поступают в собственность не лица, использующего имущество, а собственника имущества либо иного лица. В то же время ст.606 ГК РФ, определяя, что поступления, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом, являются его собственностью, не содержит норм, регламентирующих возможность изменения данного положения на основании закона, иного нормативного правового акта либо договора аренды.
Вопрос о возможности применения ст.136 ГК РФ к отношениям, регулируемым ст.606 ГК РФ, имеет дискуссионный характер. В научной литературе можно встретить разные точки зрения. На наш взгляд, правильным было бы следующее.
В силу п.4 ст.421 ГК РФ норма ст.136 Кодекса носит диспозитивный характер и может не применяться либо изменяться по соглашению сторон. Нормы ст.606 ГК РФ имеют императивный характер и при отсутствии специального указания в Кодексе не могут изменяться по взаимному согласию сторон.
Таким образом, положения ст.136 ГК РФ, связанные с возможностью изменения права собственности на поступления от использования имущества, к арендным отношениям применяться не могут. Иные правила приобретения права собственности на поступления, полученные в результате использования арендованного имущества, чем определенные частью 2 ст.606 ГК РФ, могут устанавливаться только путем внесения соответствующих изменений и дополнений в главу 34 ГК РФ.
Объектом арендных отношений могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В то же время законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Так как в соответствии со ст.71 Конституции Российской Федерации  гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации, то, учитывая положения ст.76 Конституции, вопросы, связанные с определением видов имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается, могут решаться только путем принятия соответствующих федеральных законов. Однако не существует ни одного такого федерального закона, содержащего положения, определяющие виды имущества, оборот которого в арендных отношениях запрещен или ограничен.
Важным аспектом в арендных отношениях является вопрос о лицах, имеющих право выступать в роли арендодателя. В соответствии со ст.608 ГК РФ в качестве арендодателя может выступать собственник имущества, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Собственник может наделить любое лицо правами арендодателя в отношении принадлежащего ему имущества. Хотя ГК РФ не содержит положений, определяющих, как документально должна оформляться передача прав по сдаче принадлежащего собственнику имущества в аренду другому лицу, думается, что наделение правами арендодателя должно осуществляться на основании соответствующего договора между собственником имущества и лицом, которому передаются права арендодателя. В силу закона правом сдавать имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако сдавать в аренду недвижимое имущество они могут только с согласия собственника. Порядок данных правоотношений регулируется ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14 ноября 2002 №161 .
Исчерпывающий перечень видов аренды, содержащийся в главе 34 ГК РФ, включает:
- прокат;
аренду транспортных средств;
- аренду зданий и сооружений;
- аренду предприятий;
- финансовую аренду (лизинг).
Важно подчеркнуть необходимость четкого отграничения договора аренды от иных гражданско-правовых договоров. Приведем пример из практики:
«Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.
По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.
Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ. При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ. Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды. Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора» .
Возможна классификация договора аренды и по другим основанием. Так, например, по срокам действия арендные договоры делятся на краткосрочные (до одного года), среднесрочные (на срок от одного до 3-х лет), и долгосрочные (на срок более трех лет).
 

Похожие рефераты:

• Понятие, сущность и виды договора аренды
Институт аренды опосредует как наиболее типичные отношения по переходу имущества во временное пользование (и владение) на возмездных началах, так и специфические отношения по владению и пользованию...
• Понятие и виды договора перевозки пассажира
По договору перевозки пассажира перевозчик обязуется перевезти пассажира в пункт назначения, а в случае сдачи пассажиром багажа также доставить багаж в пункт назначения и выдать его управомоченному...
• Понятие и сущность договора энергоснабжения

Анализируя содержание ст. 548 ГК РФ, Н.И. Клейн полагает, что «из этой нормы вытекает, что договоры на снабжение тепловой энергией, газом и другими товарами через присоединенную сеть ...
• Понятие, сущность и виды госслужбы в РФ
Государственное управление - это научно-обоснованное, планомерное, непрерывно- властное воздействие государства на общественную систему, осуществляемую преимущественно в правовой форме и направленн...
• Понятие, сущность и виды прибыли
Функционирование предприятия в условиях рынка зависит от его способности получать доход или прибыль.
Прибыль — это конечный финансовый результат деятельности предприятия, характеризующ...